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2014年08月30日

AMBITION(3300)【目論見書の個人的な感想】IPO(新規公開株)統計アノマリー付き【PER】



新規公開株に当選し、初値が公募価格を上回る・・・幸運を掴むその日のために。

AMBITION(3300) 単元株数:100株:マザーズ:不動産業

◆事業概要
プロパティマネジメント事業として、顧客(不動産所有者)から家賃保証付きで借上げた物件を一般消費者に賃貸する事業(サブリース)、不動産物件保有者の入居者募集代理業務や入退去時の原状回復業務を実施。賃貸仲介事業、インベスト事業(住居用不動産を取得し、適切な評価価値へ戻すための「バリューアップ(内装工事や賃貸付け)」を行ったうえで、適正価格にて一般消費者向けに販売)も手がかける。
「ルームピア」を統一ブランドとして事業展開中。

◆特徴
貸仲介力を生かし、高入居率を維持することで、より高い保証家賃の設定を実現するとともに、独立系の「サブリース業者」として、自社で賃貸仲介事業部門を保有していない「投資用不動産販売会社」に対して、営業活動を実施。また、一般消費者に対して、引越時の初期費用を抑える(敷金・礼金・保証金・初回家賃保証料・初回火災保険料・更新料が0円)といった賃料プランを設定する「住まい」の提供も実施。

従業員数:27人 平均年間給与 391万円(平成26年7月31日現在)
連結子会社3社 で構成。 
連結会社従業員数:92人 臨時従業員 9人

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■業績実績
◆第6期連結(平成25年6月期)
売上高   ⇒    39億3,200万円  22.0%増
営業利益  ⇒     4,000万円  前期は、6万円。
経常利益  ⇒     5,000万円  前期は、400万円。
当期純利益 ⇒     5,600万円  前期は、300万円の損失。
1株あたり純利益(EPS)    37.83円(上場時の1,496,000株で算出)
株価収益率(PER)   960円(仮条件上限)/37.83円=25.38倍あたりか。

※プロパティマネジメント事業(住居用不動産物件の転貸借(サブリース)を実施)
売上高     ⇒ 33億6,800万円(構成比:85.6%:23.3%増)
セグメント利益 ⇒  1億7,200万円 15.2%増。

管理物件に関しては前年度に比して710戸増えて、3,093戸(前年同期比29.8%増)。また、入居率についは、通年では93.3%(前年同期比+0.4ポイント)となったことによるか。

※賃貸仲介事業事業(都内ターミナル駅周辺で営業店舗を展開し、賃貸物件の仲介業務を実施)
売上高     ⇒  4億9,200万円(構成比:12.5%:0.9%増)
セグメント利益 ⇒  5,400万円 8.7%減。

店舗展開においては、教育プログラムの効果及び前期に出店した2店舗の新たな顧客の取り込みがあったものの採用費用等の販管費が増加したことによるか。

※インベスト事業(東京圏の住居用不動産へ投資を行い、バリューアップ後に販売)
売上高     ⇒  7,100万円(構成比:2.1%:1682%増)
セグメント利益 ⇒  400万円 72.2%増。

不動産投資物件については、8戸の取得を行い、4戸の販売をおこなったことによるか。

◆第7期 第3四半期(平成26年3月期)
売上高   ⇒  38億9,200万円
営業利益  ⇒    1億7,600万円
経常利益  ⇒    1億7,500万円
当期純利益 ⇒    1億 600万円

※プロパティマネジメント事業(住居用不動産物件の転貸借(サブリース)を実施)
売上高     ⇒ 31億1,100万円
セグメント利益 ⇒  2億2,000万円 

管理物件に関しては、管理戸数については3,700戸となり、入居率は92.6%となったことによるか。

※賃貸仲介事業事業(都内ターミナル駅周辺で営業店舗を展開し、賃貸物件の仲介業務を実施)
売上高     ⇒  4億3,700万円(構成比:12.5%:0.9%増)
セグメント利益 ⇒  3,100万円 

賃貸仲介事業は、都内13拠点及び神奈川県1拠点の計14拠点を運営し、賃貸物件の仲介事業を行ったことによるか。

※インベスト事業(東京圏の住居用不動産へ投資を行い、バリューアップ後に販売)
売上高     ⇒  3億4,300万円
セグメント利益 ⇒  400万円 72.2%増。

17件の物件を売却したことによるか。


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■主幹事別、セクター別アノマリー
3300-ano-ambition.png

⇒ 不動産業での直近の負けは、2011/12/13上場 サンセイランディック(3277):東証JQS:野村證券。
⇒ 月別勝率12位。ただし、2010年以降は、10勝1敗 勝率 0.909。
⇒ 9月での直近の負けは、2010/9/15上場 フーマイスターエレクトロニクス(3165):OR24.9%:東証JQG:野村證券。
⇒ SBI証券の直近の負けは、無し。17連勝中。
⇒ SBI証券・不動産業の直近の負けは、無し。
⇒ マザーズ・不動産業の直近の負けは、無し。

■需給状況
オファリングレシオ(OA含む)は、41.18%。適正とされる 20%±5% の範囲を大きく上回る。需給は緩いか。
仮条件上限で試算した吸収金額は、約5.913億円。

■大株主におけるベンチャーキャピタル(VC)の状況
VCの存在数 ⇒ 無し。
VCの合計所有割合 ⇒ 無し。

■ロックアップの状況
ロックアップ(売却等):対象者 
清水剛(代表取締役社長)、株式会社TSコーポレーション(役員等が議決権の過半数を所有する会社)

ロックアップ(売却等):期間
90日間(平成26年12月17日)

ロックアップ(発行等):期間
180日間(平成27年3月17日)

また、主幹事証券は、裁量でロックアップ解除を行う権限あり。

■ロックアップ解除条件(売却)
無し。

■親引け
無し。

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■目論見書に記載のある主な対処すべき課題

◆お客様満足度の向上
転貸借物件を確保するために、現在の不動産開発業者だけでなく、個人所有不動産の賃貸管理を受託するべく、インターネット等を通じて積極的に広告活動を行いたい。

◆人材教育の強化
採用活動を積極的に行い、人員確保を行うとともに、店舗展開の際に核となる店長候補の人材を養成する観点からの社員教育をはじめとして、部門間の垣根を超えた各研修プログラムに基づき、計画的に研修を実施することで人材教育の強化を図りたい。

◆集客力の強化とブランディングの徹底
各種インターネット媒体に対し、物件情報を積極的に公開することと、自社ホームページの内容を充実させることで、インターネット媒体からの自社ホームページへの誘導を強化し、効率的な集客を図りたい。

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■目論見書に記載のある主なリスク

◆賃貸住宅の需給関係について
現在は、単身者世帯の増加により世帯数は増加しているものの、今後は減少していく見込みです。その結果、入居者獲得競争が激化し、家賃相場が全体的に下落した場合、当社グループが受け取る「受取家賃」及び「仲介手数料」が減少する可能性があり、その結果、業績に影響を及ぼす可能性あり。

◆礼金・敷引金・更新料について
礼金・敷引金・更新料については一般消費者からの批判もあることから、当該収益は将来的に減少していく可能性あり。収益の減少分を家賃の値上げによって補う必要があるものの、十分に家賃に転嫁できなかった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性あり。

◆「保証賃料」の査定について
デベロッパーあるいは不動産オーナーから、持ち込まれたサブリース候補物件について管理をするための「募集賃料」を仮設定したのちに、固定期間(最長5年間)における空室発生や家賃下落を勘案し、「保証賃料」を査定。しかしながら、当該物件の所在するエリアにおいて賃貸住宅市場の環境や競合状況が変化する等により、設定した「保証賃料」が結果的に不適切になった場合は、当初想定していなかった「募集賃料」の減額が発生し、十分な賃料収入が確保できず業績等に影響を及ぼす可能性あり。

◆有利子負債への依存について
販売用不動産の取得資金の一部を、主として金融機関からの借入金によって調達しているため、有利子負債への依存度が当連結会計年度末で総資産の20.0%。今後、利益計上により自己資本の充実に注力する方針ではあるが、金融政策や経済情勢等により金利水準に変動があった場合、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性あり。

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顧客(不動産所有者)から家賃保証付きで借上げた物件を一般消費者に賃貸する事業(サブリース)事業が主たる事業。

不動産管理事業は、東京圏において今後も潜在的な成長が予想されるところか。
今後も、収益を確保するためには、一般消費者のニーズに対応した様々な賃料プランの提供や、一般消費者に対する賃貸物件の仲介提案力の向上、都心ターミナル駅中心の直営店舗網を生かし、東京圏内におけるサブリース物件の獲得に加え、多様化する一般消費者のニーズに合わせたサービスを提供することで、積極的に一般消費者の囲い込みを行っていく必要があるか。

目論見書から判別できる主な取引先は、
(株)メイクス
JRD(株)
住友不動産(株)
(株)南茨城三喜興業     あたりか。


新規公開で得た資金は、
全額をインベスト事業における運転資金として販売用不動産の仕入資金の一部に充当予定。(平成27年6月期)        
細かな財務分析は次回に。

公開価格割れ発生確率(条件付き確率)は、別途に。

ブログ村 IPO・新規公開株
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想定株価は、840円のところ、
仮条件は、860円〜960円 に決定。
公開価格決定日:9/8(月)
上場日:9/19(金)
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ブログ村 IPO・新規公開株



投資行動の最終決定は、自己判断・自己責任で願います。当方はいかなる責任も一切負いませんのでご了承ください。


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posted by lucky cat at 13:56 | Comment(0) | TrackBack(0) | ◆2014年後期IPO(新規公開株) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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