ムゲンエステート(3299) 目論見書の個人的な感想 IPO(新規公開株)統計アノマリー付き

新規公開株に当選し、初値が公募価格を上回る・・・幸運を掴むその日のために。

☆ムゲンエステート(3299)　単元株数：100株：マザーズ：不動産業

◆事業概要
株式会社ムゲンエステート及び連結子会社（株式会社フジホーム）の計２社で構成されており、「不動産売買事業」、「賃貸その他事業」が主たる事業。

◆特徴
本店及び横浜支店を営業拠点として、首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）を中心に中古不動産（区分所有マンション・投資用不動産・戸建等）を買取。築年数、専有面積、間取り、立地及び管理状態等に応じたバリューアップ（内外装工事及び建物の管理状況の改善・経年劣化に伴う修繕工事・空室の賃貸・滞納賃料の解消等の実施による不動産投資利回りの向上）を(株)フジホームで施し、「再生不動産」として、主に一次取得者層（初めて住宅を取得する層）・個人投資家・中小企業等に販売。区分所有マンション、投資用不動産（賃貸マンション・アパート・オフィスビル）、戸建等多種多様な物件を取り扱う。

従業員数：102人 　平均年間給与　635万円（平成26年3月31日現在）
関連会社１社により構成。


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■業績実績
◆第24期（平成25年12月期）
売上高　　　⇒　前期比　61.8%増　208億3,300万円
経常利益　　⇒　前期比 415.6%増　 19億7,400万円
当期純利益　⇒　前期比　24.9%増　 11億2,700万円

※不動産売買事業(売上高：202億9,200万円(構成比：97.4%) セグメント利益：25億8,300万円）
不動産売買事業では、投資用不動産の買取再販活動を強化。期初に行った営業部門の組織再編成にともない、投資用不動産の買取再販ノウハウが営業部門全体へ浸透し、投資用不動産の販売件数は105件（前期比68件増）、売上高は111億5,300万円（同240.4％増）と好調に推移致。また、区分所有マンションの買取再販は概ね前年並みとなり、区分所有マンションの販売件数は387件（同11件減）、売上高は85億9,200万円（同1.2％減)。

※賃貸その他事業(売上高：6億2,300万円(構成比：2.9%) セグメント利益：3億500万円）
賃貸その他事業では、不動産売買事業での投資用不動産の積極的な買取活動の推進にともない、投資用不動産の賃貸収入が増加。

◆第25期　第1四半期（平成26年3月期）
売上高　　⇒　71億6,600万円
経常利益　⇒　 7億1,600万円　
純利益　　⇒　 4億2,200万円

※不動産売買事業(売上高：69億6,800万円(構成比：97.2%) セグメント利益：8億5,600万円）
※賃貸その他事業(売上高：1億9,800万円(構成比：2.7%) セグメント利益：9,400万円）

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■主幹事別、セクター別アノマリー


⇒　不動産業での直近の負けは、2011/12/13上場　サンセイランディック(3277)：東証JQS：野村證券。
⇒　月別勝率２位。ただし、2010年以降は、15勝4敗　勝率　0.789。
⇒　6月での直近の負けは、2011/6/29上場　SEMITEC(6626)：東証JQS：三菱UFJMS証券。
⇒　いちよし証券・主幹事の直近の負けは、無し。
⇒　いちよし証券・不動産業の直近の負けは、無し。2003/8/8上場 エリアリンク(8914):マザーズ以来の上場。
⇒　マザーズ・不動産業での直近の負けは、無し。2012/11/2上場　エストラスト(3280)：SBI証券以来の上場。

■需給状況
オファリングレシオ（OA含む）は、28.32%。適正とされる　20%±5%　を約8%ほど上回る。需給は、若干緩いか。

仮条件上限で試算した吸収金額は、約35.8億円。大株主には、代表取締役2名と代表者の配偶者、血族、特別利害関係者等が並ぶ。ロックアップの対象者は3名で180日間(平成26年12月14日まで)がロックアップ（売却等）の対象。ロックアップの対象外者（合計所有株数：1,595,000株、所有割合：15.1%）の存在には注意が必要か。また、ベンチャーキャピタル（VC）は、存在せず。また、会社としては、180日間（平成26年12月14日まで）がロックアップ（発行等）の対象か。また、主幹事証券は、裁量でロックアップ解除を行う権限あり。

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■目論見書に記載のある主な対処すべき課題

◆販売期間の短縮
販売期間の短縮を図るために、買取物件の厳選を徹底するとともに、長期滞留懸念のある物件は、買取・販売活動を行っている営業部門から販売活動を主力としている営業企画部門へ移管し、顧客ニーズの再検証や営業部門では講じてこなかった販促活動に目を向ける等、販売活動に注力することで早期販売を推進する。

◆賃貸収益の増大による収益基盤の拡大・強化
安定的な成長を実現するために、賃貸その他事業における不動産賃貸収入等の安定的な収益基盤を強化し、優良な投資用不動産及び固定資産としての賃貸用不動産の取得を推進し、安定したキャッシュ・フローを生み出す収益基盤の拡大と強化を図る。

◆商品企画体制の強化
買取した中古不動産は、築年数・間取り・管理状態等が様々であり、画一的な内外装工事を施すことは困難であるため、それぞれの中古不動産が持つ個性や特徴を最大限に活かした、より魅力ある商品作りを効率的に推進する必要あり。営業部門と工事部門の連携による商品企画体制の強化を図りたい。

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■目論見書に記載のある主なリスク

◆有利子負債への依存について
不動産売買事業における中古不動産の買取資金を主に金融機関からの借入金によって調達。連結会計年度末における有利子負債依存度は70.1％。特定の金融機関に依存することなく、個別案件ごとに販売計画の妥当性を分析したうえで借入金の調達を行っているものの、金融情勢の変動によって金利上昇や借入金の調達が困難になることがあり、グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性あり。

◆販売用不動産の評価損について
保有する販売用不動産については、第20期より「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第９号 平成18年７月５日公表分)を適用。期末に保有している販売用不動産のうち、投資用不動産については、減価償却を考慮した簿価と正味売却価額を比較し、正味売却価額が簿価を下回っている場合には商品評価損を計上。また、販売用不動産のうち、区分所有マンション、戸建等については、取得価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が取得価額を下回っている場合には商品評価損を計上。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により、当初計画どおりに販売が進まない場合、販売用不動産が在庫として滞留する可能性があり、滞留期間が長期化した場合等は、期末における正味売却価額が簿価または取得価額を下回り、商品評価損を計上することも予測され、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性あり。

◆競合リスクについて
主力事業である不動産売買事業は、首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）を中心に展開。参入障壁も低いため、競合各社との競争は大変厳しいものがある。また、規制緩和や異業種参入等のビジネス環境の変化によっては、競争力を維持できなくなる可能性があり、業績や財務状況に影響を及ぼす可能性あり。

◆派遣料金等について
派遣事業では、派遣先企業に時間単位又は月単位で派遣料金、システムサポート料金、コンサルティング料金等を請求して売上を計上。派遣料金等に関する交渉が想定どおりに進まない場合や、派遣先企業での保険募集が成功しないことによる影響や、派遣先企業の事業方針の変更、業績の悪化等による影響で、派遣料金等の減額や派遣契約の一部又は全部の解消が行われた場合には、当社の事業及び経営成績等に影響を及ぼす可能性あり。

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主力事業は、不動産買取再販事業。
主に首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）を中心に中古不動産（区分所有マンション・投資用不動産・戸建等）を買取。修繕工事等を実施し、「再生不動産」として、主に一次取得者層（初めて住宅を取得する層）・個人投資家・中小企業等に販売。

主な販売用不動産として、平成25年12月期には、
区分所有マンション　201件、投資用不動産　88件　等を所有。
地域別内訳としては、東京23区　107件、東京都下　38件、千葉県　54件、埼玉県　50件、神奈川県　49件。

首都圏の中古不動産市場は、景気回復期待や市況の底入れ感から、回復基調に期待がかかる。
積極的に事業を展開したいところだが、在庫の滞留リスクの拡大も伴う。現時点で有利子負債依存度は、70.1％。これ以上依存度を上昇させないためにも、リスクを適切にマネジメントし、コントロールしていくことが重要か。迅速な意思決定により、収益機会の拡大を図っていく一方で、仕入・在庫管理を徹底し、買取物件の厳選及び在庫回転期間の短縮化を推進したいところか。また、賃貸その他事業の収入も伸ばしていきたいところか。

新規公開で得た資金は、
賃貸用不動産の取得資金の一部として、2億円。（平成26年12月期の第3四半期）
残額を平成26年12月末までに、不動産売買事業における運転資金（販売用不動産の仕入資金）の一部に充当予定。

細かな財務分析は次回に。

公開価格割れ発生確率（条件付き確率）は、別途に。

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想定株価は1,200円のところ、
仮条件は、1,100円〜1,200円　に決定。
公開価格決定日：6/9（月）
上場日：6/18（水）
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