エスクローAJ(6093) 目論見書の個人的な感想 IPO(新規公開株)統計アノマリー付き

新規公開株に当選し、初値が公募価格を上回る・・・幸運を掴むその日のために。

☆エスクロー・エージェント・ジャパン(6093)　単元株数：100株：東証JQS：サービス業

◆事業概要
不動産及び金融業務における取引支援のノウハウを生かし、不動産及び金融業務において、関係者の業務を一貫して支援できるトータルなワンストップ専門サービス。金融機関、司法書士（司法書士法人含む）及び不動産・建設業者といった金融取引・不動産取引に関わる関係者に対して、事務の合理化・効率化や事務の信頼性を向上させるための各種サービスを提供。「エスクローサービス事業」と「BPO事業」が２本柱。

※エスクローサービス事業
不動産取引に係る関係者に対してASP形態での各種システムの提供及び保守・管理サービスの提供、建物完成・引渡しサポートサービス、エスクロー口座（融資時において金融機関から信託口座に送金された融資金に対して、融資実行条件（所有権移転・保全、抵当権設定が可能な状態であることの確認）及び登記申請を確認した後に信託口座へ融資実行指図を行う）の提供。

※BPO事業
金融機関や不動産取引にかかるノウハウを活かし、金融機関の事務の合理化・効率化を図るための金融機関内での各種事務処理の代行や業務受託を中心として物件調査や、金銭消費貸借契約書の締結事務の支援、その他人材の派遣等の各種サービス。

従業員数：99人 　臨時従業員数：48人　平均年間給与　423万円（平成26年年1月31日現在）

◆特徴
「エスクロー」は、第三者寄託を意味する。エスクロー業務は、不動産取引・金融商品の金銭信託等の取引において、中立的な第三者が取引の事務、履行の確認及び決済等を行うことによって、取引の安全を図るための制度。取引の安心と安全を支えるエスクローの基盤を構築し、合理的な利便性のある専門サービスの創出を目指して、日本の不動産取引・金融商品（主に住宅ローン）取引におけるエスクロー業務を展開中。ASP形態による取引の進捗管理システムの提供や金融機関の事務手続の受託、一連の不動産取引に付随する担保評価、登記手続き等に関連する事務手続きの代行を実施。

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■業績実績
◆第6期（平成25年2月期）
売上高　　⇒　前期比　3.6%増　11億6,900万円
経常利益　⇒　前期比　61.9%増　　2億9,900万円
当期純利益⇒　前期比　48.1%増　 1億7,300万円

※エスクローサービス事業（売上高：6億4,800万円（55.4%)　セグメント利益：5億6,100万円）
フラット35を提供する住宅金融支援機構の名称変更（旧 住宅金融公庫）に伴う抵当権移転登記手続きに基づく大量の登記案件が発生し、情報管理体制や規模等の受任体制が十分に構築されている登録司法書士のシステムを介した取扱件数が増加したことによるか。

※BPO事業（売上高：5億2,100万円（44.5%)　セグメント利益：6,500万円）
前期に受託していた登記受付情報の取得代行業務が終了したことと、住宅金融支援機構に関する金融機関内の事務処理の受託については、事務処理の件数が増加したことによるか。


◆第7期　第3四半期（平成25年11月期）
売上高　　⇒　9億6,100万円
経常利益　⇒　2億9,000万円
当期純利益⇒　1億7,600万円

※エスクローサービス事業（売上高：4億7,700万円（49.6%)　セグメント利益：4億2,500万円）
システムを利用している司法書士の登記受任件数が不動産業界の回復基調を背景に堅調に推移したことに加え、新サービスとして平成25年７月に開始した「業務継続_DATA復旧サービス」が好調であったことによるか。

※BPO事業（売上高：4億8,300万円（50.3%)　セグメント利益：9,500万円）
金融機関からの新規業務受託が開始されたことと、業務体制の見直しと業務担当チームの習熟度向上から業務効率が改善されたことにより処理件数が増加したことによるか。

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■主幹事別、セクター別アノマリー


⇒　サービス業での直近の負けは、2013/12/19上場　ウィルグループ(6089)：東証2部：日興証券。
⇒　月別勝率10位。ただし、2010年以降は、21勝7敗　勝率　0.750。
⇒　3月での直近の負けは、2012/3/15上場　ライフネット生命(7157)マザーズ：野村證券。
⇒　大和証券・主幹事の直近の負けは、2012/12/20上場　バンチ工業(6165)：東証2部。
⇒　大和証券・サービス業の直近の負けは、2012/4/20上場　ウチヤマHD(6059)：ジャスダック。
⇒　ジャスダック・サービス業での直近の負けは、2012/4/20上場　ウチヤマHD(6059)：ジャスダック：大和証券。

■需給状況
仮条件上限で試算した吸収金額は、約4.9億円。大株主には、代表者と役員等が議決権の過半数を所有する会社や特別利害関係者が並ぶ。ベンチャーキャピタルは１つ存在。所有割合は、2.5%。これらは、90日間（平成26年6月25日）がロックアップの対象。ただし、売出価格の1.5倍で解除。また、会社としても、90日間（平成26年9月25日）が、ロックアップ期間。いずれの場合でも、主幹事証券は、裁量でロックアップ解除を行う権限あり。

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■目論見書に記載のある主な対処すべき課題

◆BPO事業の営業チャネル拡大及びローコストオペレーションの提供の推進
新興金融機関への営業を強化するるとともに、営業チャネルを金融機関だけでなく不動産会社、建設会社へ拡大。更に、既存事業のフロー及び適正人員数の見直しを図り、労働集約型から資本集約型への転換を行い社内事務効率の向上に注力することで、一層のローコストオペレーションの提供を推進する。

◆市場ニーズが拡大する分野でのサービスの拡充
不動産業界では中古住宅市場が注目されており、住宅ローン事務全体の構成割合が変化し、新規住宅ローン案件や借換ローン案件等が占める割合が減少し、既存物件の流通および債権管理に関する業務（具体的事例としては、債権回収・ローン完済・相続等に関する業務）や既存物件リフォームに関する業務が増加伸張すると考えられ、これらの取引に係る当事者全般へのサービスの開発・提供を推進する。

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■目論見書に記載のある主なリスク

◆金利情勢等の影響について
大幅な金利の上昇、景気見通しの悪化や住宅取得に係る優遇税制の廃止等が生じた場合には、住宅ローンの申込件数が減少し、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性あり。

◆不動産市況等による影響
国内不動産市況の悪化に起因した住宅着工件数の減少により住宅ローンの取扱高が大幅に減少した場合には、事業運営、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性あり。

◆司法書士法等について
金融機関等の顧客から「金融機関の担保設定、抹消登記を行う司法書士選定に関する助言及び事務代行業務」を受託。司法書士等の司法書士賠償責任保険への加入状況、プライバシーマークの取得状況、司法書士事務所の体制、資格者の人数、補助者の人数及び懲戒事例等の有無等を調査した上でシステム登録し、金融機関等の求めに応じ一定の基準を満たす司法書士をリスト化し提示。また、一部の司法書士法人と業務委託契約を締結し、金融機関等からの登記業務の依頼の受付及び進捗管理等を行うことができるシステムの提供及び運用サポート等を実施。これらの行為は、司法書士法、同法施行規則、司法書士会会則基準、司法書士倫理の影響下にあり、これら法令等の遵守のため適宜、管轄省庁である法務省や弁護士に事業スキームの適法性を確認した上で司法書士にサービスを提供していいるものの、法令等の改正等により何らかの対応を講じる必要が生じた場合、事業運営、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があり。

◆特定取引先への依存について
司法書士法人中央グループ（代表取締役の近親者が議決権の100%所有）及び株式会社コスモホールディングスに対する売上高の総売上高に占める割合はそれぞれ25.7% ％及び24.1％。住信SBIネット銀行株式会社に対する売上高の総売上高に占める割合は、受託業務の拡大と共に16.0％。これらの特定取引先と安定的な取引の継続を進めると共に、新たな取引先の開拓に努める方針であるが、司法書士法人各社に対する金融機関等からの案件依頼の減少、特定取引先の取引方針の変更等による受託業務の減少又は業務受託契約の解消等が生じた場合、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性あり。

◆金融機関からの委託について
BPO事業において、従来は金融機関等が主に自社又は自社の関連会社で行っていた不動産調査業務、不動産売買
に付随する担保設定、抹消登記に関係する書類の発送、内容確認等の業務を受託。これら業務のアウトソー
シングについては、今後も金融機関等における業務効率化のニーズを背景に新規の取引先及び件数が共に拡大する見込みだが、金融機関等の方針の変更や法規制の強化等により当社の想定どおりに金融機関等の業務のアウトソーシングが拡大しない場合、事業運営、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性あり。

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司法書士を中心に、遠隔地での対応や大量の事務処理（銀行から求められる案件の進捗情報管理や情報管理等に対応等）を適切かつ迅速に処理するためのシステム、オンライン登記に対応できるシステム、またこれらを複合した支援パッケージを提供。災害時におけるデータのバックアップ等に関するサービスも提供中。

さらに、大手銀行や地方銀行、ネット銀行等に対して、不動産及び金融業務における専門性を生かし、融資に係る事務の業務受託、人材派遣、不動産物件調査、金銭消費貸借契約締結に係る事務代行等も手がける。

主たる売上先（平成25年2月期）は、
・司法書士法人中央グループ・・・3億円（占有率：25.7%)
・(株)コスモホールディングス（司法書士法人）・・・1億9,200万円（占有率：16.4%）
・住信SBIネット銀行(株)・・・1億8,700万円（占有率：16.0%）

利益の上積みを狙うには、ネット銀行の住宅ローン関連業務を更に取り込むことが重要か。

ただし、司法書士法人中央グループは、代表取締役の近親者が議決権の100%所有をする会社であることは気がかかりなところか。


規公開で得た資金の使途は、次のとおり。
・サーバー増強、システム開発等の設備資金にとして、1億1,500万円。
（平成27年2月期：4,600万円、平成28年2月期：1,250万円、平成29年2月期：5,650万円）

設備資金の内訳として、
・エスクローサービス事業におけるASP形態で提供するシステムの機能追加等を目的としたシステム開発及びサーバー増強資金として、4,900万円。
（平成27年2月期：2,400万円、平成28年2月期：1,250万円、平成29年2月期：1,250万円）
・エスクローサービス事業を不動産事業種向けに展開し、拡大するためのシステム開発及びサーバー新設資金として、4,400万円（平成29年2月期）。
・WebTV会議システムのサービス拡充に向けたシステム投資として、300万円（平成27年2月期）
・安定したサービス提供を目的としたバックアップサーバーの設置及びサーバー監視システムの導入費用として、1,900万円（平成27年2月期）

・BPO事業における新規受託業務に係る人件費として、5,638万円
（平成27年2月期：3,613万円、平成28年2月期：2,024万円）
・社員の研修・育成費用として、700万円
（平成27年2月期：350万円、平成28年2月期：350万円）
・本社ビルの移転費用として、3,000万円（平成28年2月期）

細かな財務分析は次回に。

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想定株価は2,680円のところ、
仮条件は、2,600円〜2,700円　に決定。
公開価格決定日：3/19（水）
上場日：3/28（金）
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